Durch eine Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt Erbschaftsteuer sparen

Im Hinblick auf die in Kürze zu erwartende Erhöhung der Erbschaftsteuer bei der Schenkung bzw. Vererbung großer Vermögen denken viele Steuerpflichtige darüber nach, ob es sinnvoll ist, Immobilien bereits jetzt im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung zu übertragen. Wir haben deshalb nachfolgend die Gesichtspunkte zusammengestellt, die bei einer Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs beachtet werden müssen. In einem solchen Fall bleibt dem Nießbraucher bis zum Lebensende der Nutzen, das Kapital wird aber schon jetzt auf die nächste Generation übertragen.

Zivilrechtlich erfordert der Vorbehaltsnießbrauch bei Grundstücken den Abschluss eines Vertrags beim Notar und die Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch (§ 873 BGB). Eine Grundstücksschenkung zwischen Eltern und Kindern unter gleichzeitigem Vorbehalt des Nießbrauchs bewirkt, dass die Eltern die übertragene Immobilie weiterhin selbst nutzen oder vermieten können. Falls nichts Abweichendes vereinbart wird, tragen die Eltern die gewöhnlichen laufenden Kosten, während außergewöhnliche Reparaturen und Ausbesserungen von dem Kind als dem neuen Eigentümer zu tragen sind. Eine zusätzliche Absicherung für die Eltern kann durch die dingliche Vereinbarung eines Rückübertragungsanspruchs erlangt werden, der dazu führt, dass die Immobilie an die Eltern zurückfällt, falls das Kind vor den Eltern stirbt.

Erbschaftsteuer
Bei einer Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt handelt es sich um eine Schenkung im Sinne des § 7 ErbStG, wobei sich der Wert der Schenkung nach dem Steuerwert des Grundstücks richtet. Das Nießbrauchsrecht selbst hat keinerlei Einfluss auf die Höhe der Schenkung- steuer. Die Steuer, die anteilig auf den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts entfällt, wird jedoch bis zum Erlöschen des Nießbrauchs zinslos gestundet (§ 25 Abs.1 Satz 2 ErbStG), so dass die sofort fällige Schenkungsteuer i.d.R. sehr niedrig ist. Der auf den Wert des Nießbrauchs entfallende Schenkungsteuerbetrag braucht von den Kindern i.d.R. erst nach dem Tod beider Elternteile bezahlt zu werden.

Verzichten die Eltern vorzeitig auf das Nießbrauchsrecht, so erlischt die Belastung und damit endet auch die Stundung. Ein vorzeitiges Ende der Stundung tritt außerdem ein, wenn das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück veräußert wird (§ 25 Abs.2 ErbStG). Schließlich kann der Steuerpflichtige jederzeit auf die Stundung verzichten und die noch offene Steuerschuld mit dem Barwert tilgen (§ 25 Abs.1 Satz 3 ErbStG). Dieser Antrag kann jederzeit gestellt werden, sobald die Steuer gestundet ist. Da der Ablösungsbetrag zur Ermittlung des Barwerts mit 5,5% (bezogen auf die voraussichtliche Restlaufzeit des Nießbrauchsrechts) abgezinst wird, ist die Ablösung der Steuer i.d.R. vorteilhaft und sollte, wenn Geldmittel zur Verfügung stehen, möglichst durchgeführt werden. Eine zusätzliche Ermäßigung der Schenkungsteuer ergibt sich, wenn der Zuwendende die Schenkungsteuer übernimmt (BStBl 2002 II,314).

Einkommensteuer
Beim Vorbehaltsnießbrauch werden - im Falle einer Vermietung - den Eltern die Einkünfte zugerechnet, während die Kinder als Eigentümer keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Die Eltern dürfen die Abschreibungen unverändert fortführen. Die Kinder als neue Eigentümer dürfen dagegen weder Abschreibungen noch Werbungskosten absetzen, weil sie keine Einkünfte erzielen (BStBl 1998 I, 914; EFG 2002, 827).

Die von den Eltern getragenen Aufwendungen für das zur Einkünfteerzielung genutzte Grundstück sind als Werbungskosten absetzbar, soweit eine gesetzliche oder vertragliche Pflicht zur Kostentragung besteht. Großreparaturen können die Eltern daher nur dann als Werbungskosten geltend machen, wenn sie sich hierzu vertraglich verpflichtet haben. Eine solche Vereinbarung ist aus steuerlicher Sicht vorteilhaft, weil die Kosten der Großreparaturen sonst weder bei den Eltern noch bei den Kindern abzugsfähig sind (BStBl 1998 I, 914).